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O PRODUTO IMOBILIÁRIO PAULISTANO

uma crítica a produção de apartamentos ofertados no mercado imobiliário a partir de 20001


Simone Barbosa Villa


Doutoranda pelo Programa de Pós-Graduação da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

Universidade de São Paulo (FAU-USP) Brasil

Docente do Curso de Arquitetura e Urbanismo - Centro Universitário Barão de Mauá (Ribeirão Preto – SP) e Universidade de Franca / SP / Brasil

simonevilla@yahoo.com

Palavras chave: mercado imobiliário, apartamentos, São Paulo, modos de vida, qualidade habitacional.



Resumo

O presente artigo tem o objetivo de avaliar e pesquisar o conjunto da produção de apartamentos contemporâneos destinados à classe média, produzidos a partir do ano de 2000 como uma referência tipológica: (i) a evolução histórica desta modalidade com o estabelecimento de um quadro dos diferentes tipologias de apartamentos contemporâneos comumente ofertadas no mercado imobiliário paulistano estabelecendo padrões e características; (ii) as relações dos agentes do mercado imobiliário com a produção destas unidades, as dinâmicas imobiliárias, os métodos de pesquisa de satisfação empregados para obtenção de valores de referência ao projeto, entre outros aspectos; (iii) o desenho conformado pela legislação e pelas condicionantes técnicas das edificações; (iv) o papel do arquiteto perante o projeto - questões como o atendimento às demandas emergentes da sociedade e das condições de habitabilidade através de índices de satisfação dos moradores -, e perante a dinâmica imobiliária tecida pelos vários agentes.



A justificativa desta análise se baseia na medida em que o mercado imobiliário paulistano através das diferentes formas de atuações de seus agentes, se tornou, ao longo do século 20, uma referência nacional. A modalidade habitacional apartamento, considerada aqui como um “tipo”, e seu processo de produção desenvolvida na cidade de São Paulo, é uma referência para a grande maioria das cidades de médio e grande porte brasileiras, exceto algumas características locais que não podem ser esquecidas. As tipologias ofertadas neste mercado servem de indutores da produção destas cidades, na medida que em qualquer cidade brasileira podem-se encontrar apartamentos com características tipológicas semelhantes, ou muito próximas das vistas em São Paulo.

A produção de apartamento na cidade de são paulo a partir de 2000
Segundo VILLA, 2002, desde os anos 1940, os apartamentos de dois e três dormitórios começaram a constituir uma categoria de apartamentos médios que veio tornar-se bastante consolidada nas últimas décadas do século XX. As áreas foram se reduzindo até o final dos anos de 1990 - situando-se hoje, basicamente, entre 55 e 70 m² - (ver tabela 01), os cômodos suprimidos, e esta fórmula espacial acabou se tornando mais comum do que se imaginava. Tornaram-se tão comuns que, principalmente a partir da segunda metade da década de 1990, suas peças publicitárias suprimiam sua planta. Afinal, para que demonstrar uma organização espacial que todos já tinham em mente? Ao observarmos a distribuição interna destes apartamentos, notamos que a produção imobiliária não se interessou em oferecer, especialmente neste caso, novas organizações espaciais que respondessem às novas necessidades dos modos de vida contemporâneos. As soluções continuam convencionais e totalmente estanques, na qual a tripartição em zonas íntima, social e de serviços é ainda a regra. Apresentando um desenho que se repetia também nas unidades de um dormitório, a fórmula adotada é a de estruturar o projeto em três núcleos, articulados sempre de maneira semelhante.
TABELA 01 - EVOLUÇÃO DAS ÁREAS ÚTEIS MÉDIAS DOS APARTAMENTOS POR NÚMERO DE DORMITÓRIOS

LANÇADAS NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO (1985-2004)


PERÍODO

ÁREAS ÚTEIS MÉDIAS (m²)

01 dorm.

02 dorm.

03 dorm.

04 dorm.

1985

40,77

64,87

114,03

191,34

1987

40,28

59,24

97,69

251,13

1989

38,08

60,11

98,72

218,09

1991

40,23

57,51

98,51

168,04

1993

39,42

55,65

82,50

175,49

1995

40,14

57,04

83,37

158,96

1997

30,87

54,63

74,93

205,53

1999

31,21

54,34

79,17

193,13

2000

31,94

53,19

80,52

180,83

2002

39,99

55,63

84,85

174,25

2004

52,44

59,65

87,29

184,52

Fonte: Embraesp. Relatórios Anuais. São Paulo, 2005.
Nesse início da década de 2000, o quadro geral dos apartamentos construídos na cidade de São Paulo pouco se altera. Em meio a uma diversidade cada vez maior de perfis de grupos domésticos, e das alterações cada vez mais múltiplas de seus modos de vida, os conceptores de edifícios de apartamentos, associados a incorporadores e vendedores, parecem responder a essas demandas de uma maneira pouco convincente. Aparentemente, o mercado imobiliário, nestes últimos anos, vem apresentando novidades em relação aos apartamentos oferecidos nas décadas anteriores. Como em outras épocas, o desejo e as necessidades dos moradores são, de maneira geral, atendidos minimamente sob a alegação de que se chegou a resultados projetuais economicamente viáveis.

Cada vez mais, notamos a valorização da esfera coletiva dos edifícios, principalmente quando falamos de espaços produzidos para os extratos médios e altos da sociedade. Isto parece dever-se, principalmente, ao fato de que a área da unidade está, de maneira geral, cada vez menor, e grande parte das atividades deixa de ser realizada dentro dela. Além dos espaços de lazer tradicionais como piscinas, playgrounds e áreas verdes, vários empreendimentos começaram a oferecer espaços específicos para outras atividades, anteriormente realizadas nos apartamentos de áreas maiores. Entre eles estão o lounge – descrito em alguns panfletos como um espaço para receber pessoas, trocar informações, ver e ser visto –, o espaço gourmetlocal dotado de cozinha, sala de jantar e equipamentos destinados a reuniões gastronômicas dos moradores e seus convidados –, o space grill – local próprio para se grelhar alimentos, diretamente ligado ao espaço gourmet, entretanto, com sistemas talvez mais eficientes de exaustão.











Fig. 1 - Edifício Grand Space Perdizes, Pompéia, Tecnisa, 2002, peças gráficas de publicidade. (www.planetaimoveis.com)


O hall de entrada tem freqüentemente pé-direito duplo e refinados materiais de acabamento, passando a ser chamado de lobby. Nota-se também a presença, nestes empreendimentos, de cyber café, business center, fitness center, spa, entre outros, ressaltando-se que a maioria dos nomes designando esses espaços são em inglês. Alguns destes equipamentos, longe de se constituírem como novidades, são versões maquiadas dos antigos salões de festas, academias de ginásticas, hall de entrada e salas de repouso presentes nos edifícios das décadas de 1980 e 1990.

Os novos equipamentos sugerem o suprimento de algumas demandas típicas da metrópole contemporânea. Uma delas pode estar associada à importância que o uso do tempo passa a ter na vida das pessoas, daí a crescente oferta de empreendimentos dotados de serviços típicos de hotelaria, como o long stay, um tipo de flat, destinado a grupos familiares pequenos, normalmente composto por dois ou três dormitórios. No caso dos apartamentos convencionais, também tem sido notado o aumento da quantidade de serviços oferecidos pelo condomínio, desde serviços domésticos, como lavar, passar e cozinhar, até atividades externas como pequenas compras e pagamentos. Há casos em que esses serviços se estendem à vigilância dos filhos, à disposição de motorista, personal trainner, massagista e entertainer.











Fig. 2 – Acima, Edifício Art Nouveau, Pinheiros, Tecnisa, 2002, Lobby e praça de entrada do edifício. (www.planetaimoveis.com)




Fig. 3 – À esquerda, Edifício Hype Jardins, Abyara, 2002. Fitness e sala de descanso do edifício. (www.planetaimoveis.com)


Algumas destas tendências podem ser confirmadas por BORGES e ORNSTEIN, 2003, na pesquisa realizada com lançamentos do ano de 2002, na qual foi feita uma análise minuciosa dos empreendimentos residenciais verticalizados. Também foi verificada a influência de cada um dos agentes do mercado imobiliário no processo de projeto, construção e desempenho no decorrer do uso de tais empreendimentos. As principais tendências indicadas pelas autoras foram: (i) diminuição das áreas privativas dos apartamentos, (ii) aumento das áreas comuns, exceto nos empreendimentos mais simples, (iii) surgimento do home office e home theater nos ambientes dos apartamentos de classe média alta, destacando-se nas áreas comuns cyberspace, fitness center e espaço gourmet e (iv) apresentação de serviços hoteleiros em alguns edifícios.

Uma outra demanda metropolitana pode estar associada à idéia de stress provocado pela vida cotidiana, veiculada por meios de comunicação. Ela traz subjacente a mensagem de que todos deveriam combater o problema destinando alguns momentos do dia a atividades prazerosas e relaxantes. A resposta dos conceptores a esta solicitação tem sido notada na forma de inserções de espaços destinados a massagens, terapias alternativas, atividades de culto ao corpo em áreas coletivas do edifício, geralmente dotadas de jardins planejados – o feng shui tem sido largamente utilizado nesta década – e espelhos d’água. O requinte e a quantidade de tais serviços coletivos se relacionam, diretamente, como sempre, ao tamanho do bolso do morador.

Em relação aos espaços internos das unidades, observamos que a grande maioria dos edifícios de apartamentos, independentemente da classe social a que se destina, e apesar de todas as mudanças de estilos de vida citadas anteriormente, apresenta uma fórmula espacial recorrente. A resposta do mercado tem sido, via de regra, uma associação entre o modelo habitacional burguês oitocentista e aspectos do modelo funcionalista veiculado pela Arquitetura Modernista.

Destacam-se, neste período, alguns lançamentos de apartamentos de um dormitório dentro do quadro geral da cidade de São Paulo, por apresentarem, em geral, um aumento significativo de suas áreas úteis, acompanhado de uma supervalorização de suas áreas coletivas, tratadas como extensões necessárias do apartamento. Freqüentemente destinado a uma parcela da sociedade que não se encaixa no formato de família nuclear – casais sem filhos recém-casados, solteiros, divorciados, viúvos ou viúvas –, tais apartamentos tendem a abrigar moradores das faixas mais altas de renda.

Alguns empreendimentos nos chamam atenção por suas campanhas publicitárias requintadas e seus nomes: e-apartaments, Electra, Living Loft, OpenHouse Loft, Studio Home. Tais projetos embasam-se em um discurso que propõe suprir a exigüidade das áreas internas do apartamento a partir de um arsenal de equipamentos e serviços localizados na instância coletiva do edifício. Analisando a proposta de utilização dos espaços internos no material publicitário notamos que, apesar de certa sobreposição de atividades – entreter-se, trabalhar, receber, estocar, dormir e preparar alimentos estão previstas num único cômodo – e o gosto por alguns equipamentos móveis e com rodízios, que sugerem certa flexibilidade, tais apartamentos oferecem as mesmas soluções que os demais apartamentos de 1 ou 2 dormitórios lançados recentemente na cidade de São Paulo.

Os apartamentos de 4 ou mais dormitórios também tiveram suas áreas úteis aumentadas. No ano de 1990, a área útil média dos lançamentos de 4 dormitórios era de 209,53m², que passou para 285,91m² no mês de julho de 2002 (ver tabela 02). Esse aumento pode estar associado ao fato de que a grande maioria destes empreendimentos, principalmente aqueles destinados aos mais ricos, dotou todos ou quase todos os seus dormitórios de banheiros. Esta atitude demonstra outra tendência clara nos últimos anos, a do incremento da privacidade dentro do espaço doméstico, principalmente burguês. Cada indivíduo possui, via de regra, um espaço de isolamento dentro do apartamento. Isto se estende também ao espaço do casal, agora dotado de banheiros e closets separados. No interior destes grandes apartamentos são criados domínios individuais, dotados de equipamentos também de uso individual – como os computadores, tvs, leitor de vídeo, telefone, que propiciam conexões com mundo externo –, e os equipamentos básicos para a higienização, realização de necessidades fisiológicas e os cuidados com o próprio corpo. As atividades de relaxamento e prazer também são evidenciadas pela presença da banheira em algumas suítes, e sempre na suíte do casal.

Tal aumento da área dos grandes apartamentos se deve também ao aumento no número de outros cômodos. Por um lado, cômodos como a louçaria, a prataria e a chapelaria voltaram a aparecer após tantos anos de banimento, num intuito claro de dotar o apartamento com o requinte e o glamour dos palacetes do começo do século, ou, pelo menos, com sua evocação. Por outro lado, certa recusa das classes mais ricas em usar áreas e serviços coletivos de seus prédios, fez com que alguns serviços fossem incorporados ao apartamento, como é o caso das churrasqueiras, escritório, home theather, além dos vários livings e varandas que tentam reproduzir as áreas ajardinadas e de convívio do térreo. Porém, os espaços coletivos continuam a oferecer inúmeros serviços de lazer e culto ao corpo, atividades freqüentemente realizadas em grupo. Aumenta também o número de vagas nas garagens, alguns empreendimentos chegando a oferecer 6 ou mais vagas por apartamento.







Fig. 4 – Edifício Sophia, Vila Mascote, SP, 105 m², tipologia “quatro dormitórios compacto”. (Borges, 2002)

A partir dos anos de 2000, notamos certo incremento no número de lançamento de 4 ou mais dormitórios – de 9,82% em 2000 para 28,09% em 2005. Grande parte destes dados se refere a uma nova fatia do mercado considerada atualmente como a “carro chefe” dos lançamentos imobiliários do município de São Paulo: o quatro dormitórios compacto2. Variando sua área útil de 105 até 180 m², esta tipologia de apartamento oferece à classe média uma opção ilusória, na grande maioria dos casos, de maiores áreas, já que os preços ofertados são bastante semelhantes com os de apartamentos de três dormitórios. Aumentou-se a área em apenas alguns metros, entretanto somaram-se pelo menos mais dois cômodos: um dormitório com suíte. È possível encontrarmos no mercado imobiliário paulistano apartamentos de quatro dormitórios com área útil de 105 m² com até duas suítes.



A grande procura por esta tipologia pode estar associada à vários fatores. Inicialmente o morador com o acréscimo de mais um cômodo em seu apartamento terá a oportunidade de mais um dormitório, ou mais uma sala – o tal sonhado Home Theater, ou o escritório. Grande parte destes empreendimentos estão sendo lançados em bairros que apresentam um custo de fração do terreno mais barata, como a Mooca e Lapa, o que diretamente influi na diminuição do preço final do imóvel, igualando-se à valores expressos em apartamento de três dormitórios em bairros mais nobres.



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