Duciomar gomes da costa


Instrumentos da política urbana



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Instrumentos da política urbana


Para promover o planejamento, controle e gestão no Município de Belém serão adotados os seguintes instrumentos de desenvolvimento:

Instrumentos de Planejamento

  • Plano Diretor;

  • Plano Plurianual;

  • Lei de Diretrizes Orçamentárias;

  • Lei de Orçamento Anual;

  • Lei de Uso e Ocupação do Solo;

  • Lei de Parcelamento do Solo;

  • Lei de Meio Ambiente;

  • Lei de Edificações;

  • Código de Posturas;

  • Instituição de unidades de conservação;

  • Cadastro Técnico Multifinalitário (CTM);

  • Planos de desenvolvimento econômico e social;

  • Planos, programas e projetos setoriais;

  • Programas e Projetos Especiais de Urbanização.

Instrumentos Jurídicos e Urbanísticos

  • Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios;

  • Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbano (IPTU) Progressivo no Tempo;

  • Desapropriação com Pagamento em Títulos da Dívida Pública;

  • Consórcio Imobiliário;

  • Outorga Onerosa do Direito de Construir;

  • Outorga Onerosa de Alteração de Uso;

  • Transferência do Direito de Construir;

  • Direito de Superfície;

  • Zonas Especiais de Interesse Social;

  • Concessão de Direito Real de Uso;

  • Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia;

  • Usucapião Especial de Imóvel Urbano;

  • Direito de Preempção;

  • Operações Urbanas Consorciadas;

  • Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança (EIV);

  • Tombamento.

Instrumentos Tributários e Financeiros


  • Tributos municipais diversos;

  • Taxas, preços públicos e tarifas específicas;

  • Contribuição de Melhoria;

  • Incentivos e benefícios fiscais;

  • Dação de imóveis em pagamento da dívida.

Instrumentos Jurídico-Administrativos

  • Servidão Administrativa e limitações administrativas;

  • Concessão, Permissão ou Autorização de uso de bens públicos municipais;

  • Contratos de concessão dos serviços públicos urbanos;

  • Contratos de gestão com concessionária de serviços urbanos;

  • Convênios e acordos técnicos, operacionais e de cooperação institucional;

  • Termo Administrativo de Ajustamento de Conduta.

Instrumentos de Democratização da Gestão Urbana

  • Conselhos municipais;

  • Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano;

  • Conferências sobre assuntos de interesse urbano;

  • Audiências, debates e consultas públicas;

  • Iniciativa popular de projetos de lei;

  • Referendo popular e plebiscito;

  • Gestão orçamentária compartilhada.


Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbano (iptu) progressivo no tempo, Desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública e Consórcio imobiliário



Conceito dos Instrumentos


Por meio do instrumento da edificação compulsória, pode-se estabelecer um prazo para o loteamento ou construção das áreas vazias ou sub-utilizadas. O proprietário que não cumprir esse prazo será penalizado pela aplicação progressiva do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que deverá ser aplicado por um período de 5 anos. Se, no caso de esgotamento do prazo, a área permanecer incompatível com os usos e densidades previstas, o imóvel poderá ser desapropriado, com pagamentos em títulos da dívida pública.

Objetivos


O Estatuto da Cidade aponta como objetivos destes instrumentos: a Indução da ocupação de áreas já dotadas de infra-estrutura e equipamentos, mais aptas para urbanizar ou povoar, evitando pressão de expansão horizontal na direção de áreas não servidas de infra-estrutura ou frágeis, sob o ponto de vista ambiental, pois terrenos ou glebas vazios dentro da malha urbana são socialmente prejudiciais, tendo em vista que são atendidos por infra-estrutura urbana, implementada por investimentos públicos para atender à população e não para garantir uma valorização particular; e o Aumento da oferta de terra e de edificação para atender à demanda existente, evitando assim que aqueles que não encontram oportunidades de moradia nas regiões centrais sejam obrigados a morar em periferias longínquas, em áreas desprovidas de infra-estrutura, em áreas de risco de enchentes ou em áreas de preservação ambiental.

No parcelamento, na edificação ou utilização compulsórias, a tributação progressiva no tempo e a desapropriação, de que tratam o art. 182, § 4º, da Constituição Federal, incidirão sobre os imóveis que não estejam atendendo à função social da propriedade urbana.

Consideram-se lotes ou glebas não edificados aqueles vazios ou sem utilização identificados pelo CTM.

Consideram-se lotes, glebas e edificações subutilizados, aqueles edificados cujos coeficientes de utilização não atinjam o mínimo estabelecido, apresentado na Tabela 1, ou edificações que apresentem mais de 70% (setenta por cento) da área construída desocupada há mais de 05 (cinco) anos ou, no caso de edificações compostas por sub-unidades, que apresentem mais de 50% do total de sub-unidades desocupadas há mais de 05 (cinco) anos.


Consórcio Imobiliário


A requerimento do proprietário de área atingida pelos instrumentos supramencionados, o Poder Público Municipal poderá facultar o estabelecimento de Consórcio Imobiliário como forma de viabilização financeira do aproveitamento do imóvel. A Prefeitura poderá promover o aproveitamento do imóvel, direta ou indiretamente, mediante concessão urbanística ou outra forma de contratação.

O instrumento do Consórcio Imobiliário é um recurso a ser utilizado para viabilizar empreendimentos em casos nos quais o proprietário não pode fazê-los sozinho.


Objetivo


Viabilizar planos de urbanização ou edificação por meio da qual o proprietário transfere ao Poder Público Municipal seu imóvel e, após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas.

O valor das unidades imobiliárias a serem entregues ao proprietário será correspondente ao valor do imóvel antes da execução das obras. O valor real desta indenização deverá:



  1. Refletir o valor da base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, descontado o montante incorporado em função das obras realizadas, direta ou indiretamente, pelo Poder Público, na área onde o mesmo se localiza; e

  2. Excluir do seu cálculo expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.

O Poder Público Municipal poderá aplicar o instrumento do Consórcio Imobiliário além das situações previstas no artigo 46, do Estatuto da Cidade, para viabilizar empreendimentos habitacionais de interesse social (HIS), além da realização de outras intervenções urbanísticas previstas no Plano Diretor.

Os consórcios imobiliários deverão ser formalizados por Termo de Responsabilidade e Participação, pactuados entre o proprietário urbano e a Municipalidade, visando à garantia da execução das obras do empreendimento, bem como das obras de uso público.


Outorga Onerosa do Direito de Construir


O Poder Executivo poderá outorgar onerosamente o exercício do direito de construir, mediante contrapartida financeira a ser prestada pelo beneficiário, conforme disposições dos artigos 28, 29, 30 e 31 do Estatuto da Cidade, e de acordo com os critérios e procedimentos definidos no Plano Diretor.

Objetivo


O objetivo desse instrumento é separar a propriedade dos terrenos urbanos do direito de edificação, aumentando a capacidade do poder público de interferir sobre os mercados imobiliários.

As áreas passíveis de Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional são aquelas onde o direito de construir poderá ser exercido acima do permitido pela aplicação do Coeficiente de Aproveitamento Básico e até o limite estabelecido pelo uso do Coeficiente de Aproveitamento Máximo, ou seja, o solo criado, mediante contrapartida financeira.



  • O solo criado é a área de construção que ultrapassa a permitida pelo Coeficiente de Aproveitamento Básico.

O artigo 28 do Estatuto da Cidade declara que o solo criado poderá ser estabelecido acima de um coeficiente básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana. Mas atesta claramente que o Plano Diretor deve definir os limites máximos para a outorga onerosa, no que se refere à alteração de índices construtivos, assim como a área onde se permitirá a superação dos índices existentes.

Os recursos oriundos da outorga onerosa só podem ser aplicados em projetos de regularização fundiária, habitação de interesse social, reserva de terras, implantação de equipamentos comunitários e áreas verdes e de lazer, áreas de interesse ambiental ou proteção do patrimônio histórico.

Em relação à transferência de potencial construtivo, o Estatuto incorpora as experiências municipais de aplicação para finalidade de proteção do patrimônio histórico e ambiental, e amplia para a implantação de equipamentos urbanos e comunitários e programas de regularização fundiária e de habitação de interesse social.

Para a aplicação da Outorga Onerosa do Direito de Construir acima do Coeficiente de Aproveitamento ou Densidade Básica, o Plano Diretor determina, para áreas definidas como aptas ou prioritárias para ocupar de forma mais intensa (em função de disponibilidade de infra-estrutura, equipamentos etc), um potencial adicional, acima do coeficiente ou densidade básicos. Este potencial adicional deverá ser disponibilizado para os interessados mediante contrapartidas. Estas contrapartidas podem se dar sob a forma de obras, terrenos ou recursos monetários.

A concessão da Outorga Onerosa do Direito de Construir poderá ser negada caso se verifique possibilidade de impacto não suportável pela infra-estrutura ou o risco de comprometimento da paisagem urbana.

O potencial construtivo adicional passível de ser obtido mediante outorga onerosa será limitado nos lotes pelo coeficiente de aproveitamento máximo definido para a zona.

Em Habitação de Interesse Social (HIS) poderá ser utilizado o índice máximo sem o pagamento da Outorga Onerosa.

Quando da utilização da outorga onerosa, a expedição da licença de construção estará subordinada ao total pagamento dessa outorga.

As condições para a Outorga onerosa do Direito de Construir, determinando a fórmula de cálculo, o valor do metro quadrado, as hipóteses de isenção e a contrapartida do beneficiário, serão estabelecidas em Lei Municipal específica.

Outorga Onerosa e de Alteração de Uso


O artigo 29 do Estatuto da Cidade se refere à possibilidade de alteração de usos prevista na legislação urbanística, de forma onerosa, ao estabelecer que em áreas definidas pelo Plano Diretor, poderão ocorrer alterações mediante contrapartidas, sem entretanto, estabelecer limites. Assim, as únicas situações expressamente excluídas pelo Estatuto da Cidade são as operações interligadas, que por iniciativa dos particulares poderiam ocorrer em qualquer lugar e solicitando qualquer alteração de índice.

Lei municipal específica regulamentará a aplicação deste instrumento.


Transferência do Direito de Construir


A transferência do direito de construir é um dos instrumentos de regulação pública do exercício do direito de construir, que pode ser utilizado pelo Poder Público Municipal para condicionar o uso e edificação de um imóvel urbano às necessidades sociais e ambientais da cidade.

Por meio do uso deste instrumento, o Poder Público Municipal tem respaldo legal para subordinar o exercício individual do direito de construir a uma necessidade social ou ambiental através da transferência do exercício deste direito para outro local.


Objetivo


Viabilizar a preservação de imóveis ou áreas de importante valor histórico ou ambiental.

O Poder Executivo poderá emitir, em favor do proprietário de imóvel urbano, privado ou público, certificado de autorização para exercer em outro local, passível de receber o potencial construtivo, ou alienar, total ou parcialmente, o potencial construtivo não utilizado no próprio lote, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no Plano Diretor ou em legislação dele decorrente, quando se tratar de imóvel:



  • implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

  • preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental,

paisagístico, social ou cultural;

  • servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

Os critérios de aplicação da Autorização de Transferência do Direito de Construir serão estabelecidos em lei específica, que regulamentará a forma e os procedimentos para efetividade deste instrumento.



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